재건축 분담금 & 부담금 알아보기

안녕하세요? 행복마을 입니다. 오늘은 재건축 분담금 & 부담금에 대해서 알아보겠씁니다. 부동산 투자에서 가장 주목할 만한 주제는 재건축과 같은 사안들일 것입니다. 이것이 성공하면 시세보다 저렴하게 내 집을 마련하는 것은 물론 입지 좋은 랜드마크를 소유할 수 있습니다. 근데 일이 생각보다 복잡한데요. 이 과정에서 민감한 이슈이자 조합원들이 내야 하는 금액인 재건축 분담금을 알아보고 재건축 부담금이 또 무엇인지도 알아보겠습니다. 그럼 포스팅을 시작하겠습니다.

 

새 집을 지으실때 들어가는 건축 비용을 나눠서 부담

재건축 분담금은 건물을 다시 짓는 사업 진행 시 조합원들이 내거나 받는 금액입니다. 재개발 등의 사업 시 조합원들이 기존에 소유하고 있던 토지나 건물을 제공하여 새 아파트와 상가를 건설하고 분양권을 받게 되는데, 건설 비용과 기타 사업 비용을 충당하기 위해 부과되는 금액입니다. 물론 일반분양을 통해 수익이 생기면 제하여 남으면 받는 것이고 모자라면 추가 분담금으로 내게 됩니다. 먼저 기존에 노후화된 아파트를 철거하고 새롭게 건설할 때 건설 비용과 다양한 사업 비용이 발생합니다. 이때 가구별로 일정 비율의 부담이 생기는데, 이를 재건축 분담금이라고 합니다. 간단한 예를 들어, 기존에 5억 원 가치의 노후 아파트를 보유하고 있는 사람이 건물을 새로 올린 후 8억 원에 해당하는 조합원 가격의 새 아파트를 분양 받으면 차액인 3억 원을 내야 합니다. 정말 간단하게 예시한 것으로 조금 더 자세히 들어가 보겠습니다.

내가 지불해야 하는 금액 알아보기

계산 방법은 주로 두 가지 방식으로 이루어지는데요. 첫 번째로는 평가액 X 비율 = 조합원 분양가 - 권리금입니다. 비율은 총 수익금 - 총 지불 비용 ÷ 이전 자산 평가액 X 100%로 계산되며 이를 개발 이익률로 볼 수 있겠습니다. 앞서 언급한 공식으로는 결국 권리금 = 조합원 분양가 - (평가액 X 비율)인데요. 예를 들어, 1억 원의 빌라를 소유한 사람과 2억 원의 단독 주택을 소유한 사람이 같은 10평 아파트를 배정받는 상황에선 각각 얼마를 내게 될지 계산할 수 있습니다. 빌라 소유자의 경우, 토지 가치와 건물 가치의 합계가 평가 금액이며, 이는 권리금에 해당하고, 최종 분담금은 약 4천만 원이 됩니다. 단독 주택 소유자는 일반적으로 토지 가치만 평가하는데, 해당 주택 가격이 3.3㎡당 500만 원이라면 재건축 분담금은 5천만 원입니다. 결과적으로 두 소유자는 같은 평수를 지닌 빌라에서는 4천만 원, 주택에서는 5천만 원을 내게 되는데요. 하지만 실제 건축 비용은 별도로 존재하므로, 이를 계산하기 위해서는 다시 비례율을 곱해주어야 합니다.

 

추가로 더 지불해야 하는 금액 알아보기

추가 분담금을 내거나 받는 때는 다음과 같은 상황일 때 생기게 되는데 일반 분양 공급량이 부족하거나, 미분양이 발생하거나 사업이 지연되거나 공사비가 높아지는 등의 사업비가 증가하면 내야 하고, 일반분양도 잘되고 비례율도 높게 받았고 조합원 수도 적고 사업이 빠르다면 환급금까지 생기게 되는 것입니다. 그리고 나서는 사업이 잘되어 이익이 생겼다면 재건축 부담금, 다른 말로 재건축초과이익환수라는 것을 국가에 내는 일이 생기게 됩니다.

보유기간에 따라서 각기 다름

그러면 얼마의 이익이 발생하면 내게 될까요? 조합원 한 가구를 기준으로 일전에는 3천만 원이 안되는 이익이 생겼다면 재건축 부담금을 부과하지 않습니다. 하지만 개편안에서는 이익금 1억 원까지 면제하는 방안으로 이는 조합원에게는 세금이 낮아지는 효과가 생기게 되는데요. 그 이상 수익이 생기게 되면 구간별로 이익의 10~50%를 누진세율로 적용하여 내야 합니다. 자세한 구간별 개선안은 국토교통부 재건축 부담금 합리화 방안을 참조하기 바랍니다. 만약 재초환이 적용된 조합원이라면 각자의 입장에 따라 감면되는 부분도 있습니다. 과거 부담금은 주택 소유 기간 및 구매 목적과 관련 없이 부과되었으나, 지금은 1세대 1주택자가 건물을 준공 시점부터 6년 이상 보유한 경우 10% 감면이 적용되며, 7년 이상은 20%, 8년은 30%, 9년은 40%, 10년은 50%까지 감면받을 수 있게 됩니다.

 

부과시점도 개선

부과시점도 개선되는데요. 이전에는 추진 위원회가 구성되면 그 시점이 부과 시점으로 산정되었지만, 개선안에서는 조합 설립 인가일로 변경됩니다. 재건축 사업은 보통 10년은 걸리는데 그 기간 동안 많은 것이 변하며, 하물며 전쟁까지 나서 자재가격이 갑자기 치솟는 예측하기 어려운 일이 생기는데 법안까지 제대로 확정된 게 없어서 이쪽 시장은 복잡하기 그지없어 보입니다. 하지만 한정된 도심의 노른자 위 땅에 지어지는 사업인 만큼 관심은 지속해서 갖는 게 좋지 않을까 생각됩니다.

맺음말

오늘은 재건축 분담금 & 부담금에 대해서 알아보았씁니다. 위에 설명해드린 포스팅 내용을 잘 숙지하셔서 많은 도움이 되시길 바랍니다. 그럼 포스팅을 마치겠습니다. 감사합니다.